国土部：可先租后让 禁以土地换项目

   以相关土地优惠政策作“甜头”去争取更多投资，这在各地招商系统中是公开的秘密，但自9月开始，这一情况将被禁止。

　　6月6日，国土资源部发布《节约集约利用土地规定》（以下简称《规定》）。《规定》明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年的9月1日起实施。

　　此举并非无的放矢，据记者了解，很多地方在招商引资时，地价究竟能优惠至何种程度，很大意义上决定引资成功与否，而优惠地价甚至零地价看似繁荣地方经济，却也埋下诸多的隐患。

　　为解决变相减免土地出让带来的弊端，又兼顾企业的利益，国土部新规还明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

　　禁变相减免土地出让金

　　国土部《规定》核心在于节约用地。去年底，国土部副部长胡存智就强调，今后一个时期，要紧扣节地评价与考核、节地标准与审查、节地技术节地模式与激励机制等关键点，系统谋划统筹推进，将节约集约用地贯穿于土地利用管理全过程。

　　今年初，国土部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，其中提出，重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上的特大城市中心城区新增建设用地。

　　以北京为例，2014年北京国有建设用地供应计划总量为5150公顷，较2013年的5650公顷再次下滑，实际上这是北京连续4年缩减供地计划。

　　《规定》强调国家通过土地利用总体的规划，对建设用地实行总量控制，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排。

　　同时，《规定》根据实践中探索出的成功的经验，提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。

　　在监管与处罚上，国土部明确，县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布相关情况，接受社会监督。

　　省级国土资源主管部门应当对节约集约用地的情况进行监督，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。

　　除出台方向性规划外，国土部围绕土地出让金，限制地方滥用土地优惠政策招商引资。

　　《规定》第二十二条明确，经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相的减免土地出让价款。

　　据记者了解，近年来，由于住宅和商业用地升值空间大，受到开发商追捧，因此出让程序相对规范，围绕土地出让金减免的种种乱象往往发生在工业用地环节，特别是地方开发区、经济园区招商引资时。

　　“投资企业意愿是低价拿地，为了吸引企业的投资，有些地方政府规避国家土地政策，让投资企业以明显低于公正的市场价格拿到土地。”华北某市开发区招商局人士告诉记者。

　　他说，地方政府更看重经济的增长，而地方政府能提供什么呢？无非是土地和税收优惠，企业未入驻前，税收无从谈起，对企业来说，廉价土地是最大的实惠。

　　这位地方招商局的人士表示，如果企业达到引资标准，不光是优惠地价，有时甚至是零地价成交都可以。这主要看项目本身对于地方的吸引力。

　　在具体操作的细节上，他说，有的企业先通过招拍挂方式以正常的价格取得土地使用权，政府再通过地方税收返还、配套费返还或其他财政补贴的方式，将土地价差返还给企业，有的则是对土地招拍挂价格与承诺地价之间的差价由地方财政直接支付给土地部门。

　　“先租后让”或为解决之道

　　利用土地优惠政策作为“甜头儿”吸引企业来属地投资，地方政府看似是灵活使用资源撬动经济的发展，实则暗藏隐患。

　　有业内人士指出，地方政府以低价土地招商引资，在前期征地过程中，必然要低价征收农民的土地，并且地方政府在工业用地方面少收的出让金，最终会通过住宅及商业用地弥补，继而推高服务业和房地产价格，居民成为最终埋单者。

　　上述招商局的人士还指出，由于廉价地甚至零地价成为“潜规则”，一些会讲故事的土地掮客们也发现了生财之道。“这些人往往会通过做假等方式描述一个很宏伟的项目，把自己包装成很有实力的投资者，取得零地价土地后，再去其他地方融资，以土地和管理方式入股。”

　　他说，这类掮客很快就会通过退股形式变现资金撤出，留下一个烂摊子给投资者和政府。

　　“禁止以土地换项目”也是国土部此次《规定》明令禁止的另一种做法。有些地方政府为加快城市基础设施和其他一些公共设施建设，会以向开发商提供一定面积土地且往往是经营性土地的使用权为条件，向企业换取工程。

　　有审计署的人士称，这看似是加快地方基础设施建设的做法，但不利于建立和规范正常的土地市场秩序，“以土地换项目”出让的土地价格往往明显低于市场价格，会造成国有土地收益流失。

　　此外，由于换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，也造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。

　　“尽管变相减免土地出让金做法将被禁止，但恐怕地方还是会想出其他办法来。”上述地方招商局的人士说。

　　国土部也“想”了一个办法，《规定》二十三条称，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

　　安徽省会合肥市在今年4月1日已经开始这种“先租后让”试点。其方案为，对先租后让的，应先确定租赁期(5年)、建设周期、税收、就业等相关条件，经市土地管理委员会批准，一次性履行招拍挂程序。租赁期内，年租金标准按当年(即租金收取年)工业用地最低价标准的5%收取。

　　而租赁期结束未达到建设、税收、就业等相关条件的，土地予以无偿收回。租赁期结束，达到建设、税收、就业等相关条件并经市土地管理委员会批准，办理出让手续，出让价格执行当年(即出让手续办理年)工业用地最低价标准。

　　如有的地方政府在招商引资时，与企业签订投资协议，约定投资企业的投资规模，并承诺在企业投资达到相应的投资规模后，地方政府保证企业的最低用地价格。

　　产业地产研究专家周建成表示，“先租后让”土地出让方式无疑将遏制拿地-抵押贷款-开发这种滚动的模式。